房产转给家人 – 自制遗嘱系列 4/7

当立遗嘱人在生前将家人（如孩子）的名字加入房产产权时，这种联合共有关系可以使房产避开遗产认证。然而，带有继承权的联合共有也可能产生以下不利影响：

• 失去对房产的独立控制
  • 任何关于房产的变动都需要孩子的同意。
• 可能把孩子暴露给债权人
  • 例如，父母将孩子加入房产为联合共有者，如果该孩子欠CRA钱款，CRA可以对房产设定留置权。
• “婚房”的复杂性
  • 如果该房产成为孩子的婚房，联合共有可能被视为已断裂，儿媳或女婿可能要求分得一半房产。
• 触发交接房产的资本利得税 (capital gain)
  • 如果赠与的是投资房产，可能会因此触发应税机制，导致巨额capital gain税单。
• 失去主要住所(principal residence)免税
  • 如果赠与涉及的是立遗嘱人的principal residence，转移所有权很可能会导致失去增值免税的好处。

Pecore v Pecore [2007] 确立了“结果信托”的推定原则，意味着在法律纠纷中，除非有明确的相反证据，联合持有的房产可能被视为为所有孩子持有的信托。为避免这种情况发生，立遗嘱人应清楚记录其意图，并在必要时通过第二份遗嘱处理联合共有财产，以避开遗产认证程序的束缚。

1. 根据《继承法改革法》(SLRA)，当原始遗赠财产或物品不复存在时，在遗嘱里没有明确表示相反意思的情况下，受益人有权获得原始遗赠财产的替代品。
   • 例如：如果立遗嘱人将一块农场留给自己的弟弟，但在去世前签订了价值30万加元的农场出售协议：
     • 如果立遗嘱人在交易完成前去世，且30万加元已全部收到，他的字弟弟则有权获得这笔钱。
     • 如果买家付了10万加元的现金、加上20万加元的抵押贷款，他的弟弟则有权获得这20万贷款的应收款。
2. 《替代决策法》(SDA) 包含一个特殊的”替代规则”：
   • 如果：
     • 某人的特定财产在其无能力管理财产时被作为遗嘱中的遗赠；且
     • 该财产由其持久授权书下的代理人或财产监护人处置
   • 则
     • 除非遗嘱中有相反意图的证据，受益人将有权从遗产剩余部分中获得等于该财产处置所得金额的款项。
3. 此外，如果立遗嘱人在去世前处置了财产，遗产应明确谁负责由此产生的资本增值税。例如，如果立遗嘱人在遗嘱中将投资房产留给了他的弟弟，投资房在去世前出售，由此产生了60万加元的资本增值(capital gain)，那谁应负责支付该税款？是受益人弟弟本人，还是其他遗产residury受益人？如果没有明确指示，通常由其他遗产受益人承担该税负。

注意这里讨论的是度假屋或其他房产，而不是“婚房”。

如果去世者有五个孩子，而他们都想要度假屋，问题就可能出现。

遗产执行人的职责是将非收益性资产（如未出租的度假屋）转为收益性资产。除非有明确指示，否则执行人有义务在适当时候出售这些资产，并将收益进行投资。

这时立遗嘱人需要考虑的要点有：

• 未成年子女
  • 家庭住宅是否应留给未成年子女？在他们达到法定年龄后，应该何时要求他们搬出或出售房屋？
• 同住的成年子女
  • 在立遗嘱人去世后，成年子女是否应继续居住在家庭住宅？执行人应如何处理此类房产的出售？
• 子女间的分配
  • 如果立遗嘱人打算将房屋留给一个孩子作为其遗产份额，但房屋价值超出该子女的份额怎么办？例如，立遗嘱人最初打算给一个孩子100万加元，后来决定留给他一栋房子，而房子在去世时价值200万加元。
    • 此时一个常见的解决办法是让该子女购买其他兄弟姐妹的份额。

立遗嘱人还需考虑是否将房屋留给多个子女作为联合共有 (joint-tenancy, “JT”)，或按份额共有 (tenancy-in-common, “TIC”)。如果选择JT，未来可能引发争议，子女可能需要耗费时间、金钱和精力将产权转为TIC。